- Распределение утверждено.
- Распределенная стоимость
- В государствах, где квартиры продаются по завершении строительства.
- Когда продавать инвестиционную квартиру
- Когда выгоднее перепродать купленную в ипотеку квартиру в новостройке
- Не лучшее время для перепродажи
- Конъюнктура рынка сейчас не в пользу продажи. На вторичном рынке, по мнению экспертов, наблюдается падение цен, и проекты должны быть уценены на 5-15%, чтобы выдержать ценовую конкуренцию со стороны производителей, которые, скорее всего, будут предлагать процентные ипотечные программы.
- Вариант 1: Льготная ипотека с процентной ставкой 7 % годовых.
- Второй вариант: субсидированная ипотека от производителей в размере 0,1 % в год.
- Когда перепродажа более выгодна
- Можно ли продать квартиру сразу после покупки
- Когда можно продавать
- Налогообложение сделок с недвижимостью и льготы
- 2 сделки в одном налоговом периоде.
- Дом продается по цене, отличной от цены покупки.
- Через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог?
- Особые случаи при налогообложении
- Для чего нужна выписка из ЕГРН при продаже квартиры
- Через сколько можно продать квартиру после покупки?
- Можно ли сразу продать квартиру после покупки?
- Налогообложение сделок с недвижимостью
- Две сделки в одном налоговом периоде
- Квартира продается по цене, отличной от цены покупки.
- Когда можно продать квартиру без уплаты налога?
- Особые случаи налогообложения
- Материнский капитал
- Ипотека.
- Сроки подачи декларации и санкции
Смотрите новости о группе и окрестностях. Во время строительства ситуация меняется. Например, районы растут, а транспортная доступность улучшается. Цены на жилье будут расти, если не произойдет серьезной коррекции на рынке недвижимости.
Поймите, что вы будете делать с полученными средствами. Например, вы можете продать дом, если у вас есть четкое понимание, как эффективно использовать деньги от дальнейшей продажи, чтобы вложить их в прибыльный бизнес, улучшить свои жилищные условия, погасить кредит или вложить в титул. Если у вас нет четкого плана, стоит все обдумать. Полученные деньги можно положить на сберегательный счет и ждать нового удачного старта или какого-то торга со стороны производителя за вещи в долгосрочной перспективе. Однако нет никакой гарантии, что такой старт или заметное предложение появятся в ближайшее время. Первоначально хорошие цены обычно держатся в течение нескольких часов, иногда даже меньше. Не всегда удается быстро закрыть ликвидную сделку в сторону. А оставлять деньги на счетах опасно: рубли постепенно недооцениваются, и вкладывать все деньги в валюту по текущему курсу — тоже не лучшее решение.
Интересная ситуация сложилась весной 2020 года. Кризис наступал вместе с пандемией, и люди, казалось, не могли купить квартиры. Многие аналитики предсказывали, что к осени рынок упадет. Продавцы были склонны фиксировать прибыль, а многие покупатели выжидали.
В итоге все развивалось в обратном направлении: выгодные ипотечные кредиты облагались налогом до 6,5 %, проценты по депозитам постоянно снижались, доходность по облигациям была низкой, депозиты и купоны по облигациям — крупными. Часть средств от этих инструментов попала на рынок недвижимости, и цены выросли.
Распределение утверждено.
Квартиры в новостройках — это ликвидные активы, которые можно быстро продать при необходимости. Однако у большинства подрядчиков в договорах долевого участия есть пункты, предусматривающие обязательное получение согласия подрядчика на переуступку. Процедура у всех разная. Для многих достаточно просто написать или отправить по электронной почте запрос в офис. Однако некоторые подрядчики требуют такого согласия или, что еще хуже, вознаграждения — процента от суммы ассигнований. Некоторые застройщики также не соглашаются на задания за деньги. Например, «Донстрой» — один из самых крупных производителей. Компания очень неохотно соглашается на переуступку, если во всем здании или комплексе нет аналогичных квартир на продажу. Некоторые подрядчики соглашаются на переуступку только в том случае, если уже есть конкретный покупатель. В таких случаях получить предварительное согласие невозможно. Теоретически можно представить документ для регистрации уступки права требования без согласия подрядчика. Однако не все покупатели пойдут на это, если в договоре четко указано, что уступка требует согласия подрядчика.
Распределенная стоимость
Чтобы определить приблизительную выделенную стоимость, необходимо изучить стоимость аналогичных квартир у производителя. Также необходимо проверить, есть ли в продаже квартиры с аналогичными параметрами. Попробуйте рассчитать сбалансированную стоимость, исходя из соотношения этих параметров — срока сдачи, цены производителя и цены конкурентов. Льготные цены обычно на 5-10 % ниже стоимости аналогичных квартир от производителей с аналогичными сроками сдачи в течение 3-4 месяцев. Названы основные причины.
Доверие к крупным компаниям. На подрядчиков влияет реклама, уютные офисы с хорошим кофе, как все хорошо у них устроено, листовки, презентации и т.д.
Юридическая прозрачность. Сама сделка юридически понятна обычному человеку. Многие люди не хотят вникать в детали переуступки и разбираться в оттенках. Гораздо проще подписать CDA непосредственно с производителем. Уступка права требования физическим лицом требует проверки типичного скелета шкафа. Это касается, например, бывших светских лиц, которые могут претендовать на часть имущества с целью вложения маткапитала, что необходимо контролировать. Детские доли, банкротство физических лиц и т. д. В этом случае желательно убедиться, что продавец не состоит на учете у психиатра или нарколога. Покупателям также следует проверить, есть ли у них разрешение на переуступку прав требования и полностью ли продавец оплатил квартиру производителю. Если покупатель не знает об этих рисках, потребуется помощь хорошего брокера или юриста. Это дополнительные расходы.
Акции и выгодные ипотечные кредиты. К 2020 году временно вступит в силу еще одно важное преимущество покупки у производителя — льготная ипотека. Это также следует учитывать при расчете скидок. Зачастую кто-то может получить более дорогую квартиру, чем подрядчик с ипотекой от 6 %, чем подрядчик с ипотечной ставкой 8-9 %. Подрядчики могут сотрудничать с некоторыми банками для субсидирования процентных ставок. Например, я сам брал ипотеку в ВТБ на квартиру подрядчика «ПИК» в рамках акции «0% в первый год». Первые 12 месяцев процентная ставка составляла 0,01%, и я платил только кредитной организации. Если в этом комплексе есть квартира, и ее пришлось продавать по долевому участию, это предложение должно быть учтено при расчете цены, а покупатель должен получить дополнительную скидку.
Сложные сделки. Если вы покупаете квартиру в ипотеку и банк разрешает такую переуступку, вам придется сделать небольшую скидку в несколько процентов. Это связано с тем, что покупатели предпочитают выбрать квартиру у другого продавца без веса, а не разбираться с тем, как закрывается ипотека, как квартира выводится из-под залога и т. д.
Банк может не разрешить продажу из залога. Тогда договор усложняется, а скидки определяются в индивидуальном порядке. Найти покупателя на такие договоры гораздо сложнее. Идеальный вариант для продавца — если у подрядчика нет аналогичной квартиры на продажу. Тогда покупателю, которому нужен этот жилой комплекс, придется искать квартиру по льготной цене. В некоторых случаях скидки не могут быть предложены.
В государствах, где квартиры продаются по завершении строительства.
В большинстве случаев новостройки продают много квартир сразу после завершения строительства, поэтому нужно быть готовым к конкуренции и отказам. Если квартира не обладает преимуществами, которые выделяют ее из общей массы, например захватывающими видами из окон или редкой планировкой, продать ее быстро будет непросто. В таких случаях есть несколько вариантов
Когда продавать инвестиционную квартиру
Когда выгоднее перепродать купленную в ипотеку квартиру в новостройке
Подписчикам Телеграм-канала «РБК-Недвижимость» интересно узнать, когда выгоднее продавать квартиру, купленную в ипотеку. Давайте разберемся в этом вопросе вместе с нашими экспертами.
Читатель вопроса: — Есть квартира в новостройке, купленной в ипотеку, которая будет сдана в первом квартале 2024 года. Что выгоднее — продать эту квартиру до сдачи дома, например, в течение года (лето — интересен 2023 год), или дождаться срока сдачи? Эксперт по данному материалу: Ирина Доброхотова, управляющий директор компании Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой
«Она в значительной степени зависит от цели инвестора, который стремится получить небольшие суммы быстрой прибыли или крупные долгосрочные доходы, чтобы потом выйти из актива и оживить свои средства. Поэтому универсального решения не существует, а математики лишь показывают общую картину, не учитывая конкретных деталей» Общая неопределенность еще больше снижает точность прогнозов.
Не лучшее время для перепродажи
По данным BNMAP.PRO, в последние годы новостройки прибавляли в среднем 89 % к стартовой цене «квадрата» в период строительства. Однако сейчас таких цен в 2020-2021 годах наблюдаться не должно. Кроме того, проверенный пример сделки будет являться вторичной продажей, независимо от того, осуществляется ли она по переуступке или после сдачи дома, напоминает Ирина Доброхотова. Однако при переуступке теряется право на вычет налога. В этом отношении выгоднее продавать готовые квартиры.
Конъюнктура рынка сейчас не в пользу продажи. На вторичном рынке, по мнению экспертов, наблюдается падение цен, и проекты должны быть уценены на 5-15%, чтобы выдержать ценовую конкуренцию со стороны производителей, которые, скорее всего, будут предлагать процентные ипотечные программы.
Другой вопрос — сама ипотека. Перед сделкой необходимо получить согласие банка, если не предполагается досрочное погашение кредита. Покупателю может быть выгоднее получить льготную ипотеку от производителя, чем приобретать тяжелую вторичную квартиру.
Еще один момент: в большинстве случаев при задержке более 60 % строительного цикла инвестиционная привлекательность новостройки считается исчерпанной. В данном примере, рассказав о новостройке за полтора года до завершения строительства, велика вероятность, что производитель не будет повышать цену все оставшееся время, а то и вовсе незначительно. Ирина Доброхотова, управляющий директор Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: — Рассмотрим любой сценарий на примере условной квартиры за 10 млн рублей. Возьмем также среднее значение московских индексов по условиям ипотеки. Первоначальный взнос — 20%, срок кредита — 23 года. Сумма кредита составит 8 миллионов рублей.
Вариант 1: Льготная ипотека с процентной ставкой 7 % годовых.
За год стоимость квартиры выросла на 16,5% и составила 11,65 млн рублей. Без учета расходов кредитной организации на погашение кредита сумма процентов (если это первый год кредитования) составляет 0,55 млн рублей. Если квартира продается с дисконтом более 9. 5%, то прибыль полностью теряется. Квартиру с дисконтом не менее 5 % можно продать за 1107 млн (это маловероятно, так как придется конкурировать с ценой производителя и учитывать снижение ликвидности за счет веса, поэтому можно заработать около 1, 07 млн рублей, минус переплата по кредиту — 518 тыс. рублей. Это чистая прибыль, подлежащая налогообложению. После вычета подоходного налога с физических лиц остается около 450 000 рублей. Если отъехать от квартиры на пять лет после получения права собственности, чтобы избежать хотя бы подоходного налога, то можно продолжать торговать, условно квартирой, до второго квартала 2029 года. Стоимость увеличится на 99,94 % — почти 20 000 миллионов рублей. Однако реальные шансы удвоить стоимость квартиры за 6,5 лет практически равны нулю. Во-первых, динамика цен за пятилетний период с первого квартала 2024 года уже произошла по данным вторичного, а не первичного рынка. В среднем готовые дома прибавляли в цене 10-11 % в год в последние годы, а сейчас цены уже некоторое время падают.
Второй вариант: субсидированная ипотека от производителей в размере 0,1 % в год.
Если ипотека оформляется по минимально возможной сегодня ставке, то переплата (при указанных условиях) составит менее 93 000 рублей. В первый год будет выплачено 7. 8. 000 рублей. — Учитывая расчеты, это не очень важно. Таким образом, квартиру можно выгодно продать через год (если произойдет рост цен) и остаться до достижения максимального ценового порога (до стагнации или рецессии), так как стоимость владения определяется ежемесячными платежами, при этом переплата по ипотечному кредиту практически отсутствует.
Когда перепродажа более выгодна
Резюме: в данном случае год — это время, когда жизненная стратегия человека принципиально не меняется. Поэтому начинать ее следует с конца года. Если нет роста ниже, чем при расчете по варианту 1 (с использованием выгодной ипотеки), то при развитии ситуации целесообразно уступить право требования, уточнить прибыль и исследовать дальше. Если прибыли нет, или есть убыток — нужно начать с возможностей. То есть оставить квартиру до подъема вторичного рынка и продать с прибылью или продать сразу, определить ущерб и попытаться сделать инвестицию более удачной.
Можно ли продать квартиру сразу после покупки
Могу ли я продать свою квартиру после покупки? Да. Но учтите финансовые и юридические риски, если вы правильно подойдете к процессу. Как это сделать, читайте в нашем материале.
Когда можно продавать
Если все эти формальности соблюдены, недвижимость может быть продана в любой момент. Однако прежде чем решиться на продажу, владелец должен подумать о финансовой целесообразности такой сделки (с продажи недвижимости должен быть уплачен налог) и возможности потерь в случае неправильного оформления документов.
Налогообложение сделок с недвижимостью и льготы
Деньги от продажи жилья считаются доходом, и в большинстве случаев с них придется заплатить подоходный налог. Получить законное освобождение от налога, продав собственное жилье, можно дважды.
Пятилетний срок, установленный для сделок с приобретенной недвижимостью, не применяется в следующих случаях
В этих четырех случаях применяется правило трех лет. Это означает, что период применения льгот остается на прежнем уровне. Подоходный налог с физических лиц не уплачивается при продаже такого имущества.
Во всех остальных случаях полученный доход отражается в налоговой декларации текущего года, а значит, облагается подоходным налогом по ставке 13%. Однако налог с продажи квартир определяется по-разному в разных случаях
2 сделки в одном налоговом периоде.
Т.е. одно и то же лицо выступает в качестве покупателя и продавца. Для правильного определения налогооблагаемой базы можно поступить следующим образом
Разумеется, к заявлению могут быть приложены все документы, подтверждающие понесенные расходы.
ВАЖНО: Избежать уплаты налога на искусственное обесценивание цен в договорах купли-продажи невозможно. Если стоимость дома меньше стоимости подвала с применением понижающего коэффициента 0,7, налоговая база рассчитывается по этому типу.
Сокрытие фактического дохода не выгодно ни продавцу, ни покупателю. Это связано с тем, что уменьшается налоговый вычет с рынка.
Дом продается по цене, отличной от цены покупки.
В таких случаях также составляется единый отчет, отражающий предоставленную скидку. Таким образом, налог должен быть уплачен с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Имущество приобретается и продается за разные налоговые периоды. В этом случае составляются две декларации за два года с указанием соответствующих скидок.
Через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог?
По общему правилу, пятью годами ранее. Однако есть исключение, если недавно купленный дом нужно срочно признать, что можно сделать без дополнительных затрат для налога на доходы физических лиц.
Самое простое решение — продать недвижимость по прежней рыночной цене или на десятки тысяч дешевле. Налоговая база в этом случае равна нулю. Однако следует помнить, что сумма сделки не должна превышать 70 % от базовой стоимости квартиры.
Поэтому желательно получить копию кадастрового паспорта (или выписку из него) до заключения договора купли-продажи.
Важно! Даже если сумма налога равна нулю, необходимо подать декларацию за год, в котором состоялась сделка. В ней необходимо отразить вырученные от продажи расходы в сравнении с суммой рыночной стоимости квартиры. Непредставление необходимых сведений в ФНС является административной процедурой и чревато получением санкции за нарушение налогового законодательства.
Особые случаи при налогообложении
При расчете налога на доходы физических лиц после продажи квартиры существует множество оттенков, которые зависят от обстоятельств.
При вложении в рынок недвижимости средств материнского капитала (его размер сегодня составляет 453 тысячи рублей) доход от продажи уменьшается на сумму социальной помощи. Если условия и цена сделки не соблюдены, остаток облагается налогом.
В этом случае продавец должен запросить разрешение на продажу (пока ребенок не достигнет совершеннолетия) у Комиссии и органов опеки. Согласие на продажу может быть получено только при соблюдении интересов ребенка и обеспечении благоприятных условий проживания.
Продать квартиру, полученную по ипотечному кредиту, несколько сложнее, так как банк выступает залогодержателем при продаже. Здесь есть несколько вариантов:
Налогообложение продавца рассчитывается на общих основаниях как разница между доходами от продажи и расходами.
Оценив финансовые риски продажи квартиры, не забудьте подготовить документацию, начиная от паспорта и заканчивая выписками из ЕГРН. Подробнее о необходимом пакете документов читайте в разделе «Документы, необходимые для продажи квартиры».
Для чего нужна выписка из ЕГРН при продаже квартиры
Выписка из ЕГРН — документы, необходимые для совершения юридических действий с недвижимостью, включая продажу. С помощью этого документа вы можете ознакомиться со списком собственников, определить законных владельцев и узнать об имеющихся обременениях и ограничениях.
Если вы хотите сэкономить время и деньги, закажите выписку с сайта или из егрн. реестра. Для этого вам потребуется определить адрес или номер участка объекта. Данный документ заверен электронной подписью Росреестра. Это означает, что он имеет юридическую силу при подаче в различные службы.
Внимание! В отчетах, подготовленных до 1 марта 2023 года, полное имя владельца объекта недвижимости заменяется фразой «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, запрещающего реестрам убытков публиковать полное имя собственника.
Необходимо предоставить выписку из ЕГРН.
Через сколько можно продать квартиру после покупки?
Когда на повестке дня стоит решение о продаже квартиры, многие владельцы сталкиваются с вопросом. Что делать, если ваша квартира выставлена на продажу всего шесть месяцев назад? А что делать, если ваша квартира продается уже 30 лет? В любом случае, вы должны понимать, что продажа — это способ получения дохода. И в большинстве случаев в России вы будете облагаться налогом на доходы физических лиц. Однако у продавцов может быть возможность не платить налог. В статье вы узнаете, в течение какого времени можно продать дом или квартиру после покупки, когда платить налог, а когда можно его сэкономить.
Можно ли сразу продать квартиру после покупки?
Дом можно продать в любой момент, если проверить каждый пункт.
Однако, как и при любой другой значительной сделке, необходимо взвесить все «за» и «против» и подсчитать прибыль. Например, если вы продаете квартиру после двух лет владения, рассчитайте, когда вы подадите декларацию, сможете ли вы заплатить налог в принципе и будет ли это финансово выгодно.
Налогообложение сделок с недвижимостью
Если вы продаете недвижимость, деньги, которые вы получаете от покупателя, считаются вашим доходом. Поэтому в большинстве случаев после продажи объекта вам придется заплатить подоходный налог (НДФЛ). Например, мы всегда платим такой налог с зарплаты на работе и с продажи подержанных, но относительно «свежих» автомобилей.
Существует три случая, когда вы можете законно заплатить налог с продажи имущества
Во всех остальных случаях доход должен быть отражен в декларации. Для налоговых резидентов ставка подоходного налога составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
Например, четыре года назад я арендовал квартиру в Сочи за 10 млн рублей, но в этом году мне срочно понадобились деньги. За это время цена на квартиру была увеличена рынком на 8 млн рублей, а продали ее за 18 млн рублей. Разница в 8 млн рублей облагается налогом по ставке 13%. Это означает, что необходимо заплатить 1 млн рублей налогов. В то же время через год — прошло пять лет — мы сэкономили деньги и не заплатили налог.
Необходимо также учитывать подземную стоимость объекта. Если стоимость объекта составляет менее 1 млн рублей, но более 70 % от подземной стоимости, то выручка от продажи подлежит налогообложению.
Две сделки в одном налоговом периоде
Разумеется, в течение налогового периода (обычно это один год) вы выступали не только в качестве продавца имущества, но и в качестве покупателя. Например, вы продали двушку по соседству и купили одну двушку второй величины.
Чтобы правильно определить налогооблагаемую базу, вы можете
Приложить к заявлению документы, подтверждающие ваши расходы. Сокрытие фактических расходов на жилье (то есть доходов) не выгодно ни одной из двух сторон. И продавец, и покупатель получат меньше налоговых льгот.
Квартира продается по цене, отличной от цены покупки.
В этом случае налогом облагается разница между ценой покупки и продажи.
Например, квартира на вторичном рынке была куплена в 2022 году за 4 млн рублей и продана в 2024 году за 6,5 млн рублей. Поскольку она не продавалась в течение пяти лет, вам придется заплатить налог. В этом случае ваш доход составляет 2,5 млн рублей и облагается по ставке 13 %. Это означает, что вам придется заплатить налог в размере 325 000 рублей.
Если вы продадите дом дешевле, чем купили, то вам не придется ничего платить.
Когда можно продать квартиру без уплаты налога?
Как уже было сказано выше, если стоимость дома не превышает 1 млн рублей или если вы не покупали его в течение последних пяти лет, вам не придется платить налог. Однако сроки могут быть и меньше. Например, вместо пяти лет будет три года.
Это означает, что вы не должны платить подоходный налог с физических лиц при продаже недвижимости, если вы соответствуете любому из вышеперечисленных условий.
Существуют и другие способы избежать налога на расходы. Вы можете продать товар по той же цене, по которой вы его купили, или по чуть более низкой цене. Налогооблагаемая база будет близка к нулю.
Помните, что сумма сделки не может превышать 70 % от стоимости подвала дома. Перед сделкой вам не нужно получать выписку из кадастрового паспорта или копию самого документа.
Кроме того, необходимо предоставить справку о периоде, в течение которого квартира была продана. Даже если налоговая база равна нулю. Если не предоставить всю информацию властям, это может привести к неприятным последствиям — штрафам или административным разбирательствам.
Особые случаи налогообложения
Сфера недвижимости — не самая простая в плане налоговых, юридических и прочих процедур. Существует несколько оттенков и ситуаций, когда подоходный налог рассчитывается по-разному.
Материнский капитал
Материнский капитал — это социальная выплата, которая не облагается подоходным налогом. Однако это не означает, что вы не должны платить налог с квартир, на покупку которых были потрачены средства материнского капитала. Если квартира будет продана в течение пяти лет после покупки и окажется дороже, чем вы могли бы себе позволить, вам придется заплатить с нее налог; если квартира будет продана в течение пяти лет после покупки, вам придется заплатить с нее налог. Не облагается подоходным налогом только сама сумма пособия.
Например, Дмитрий и Ольга использовали маткапитал для покупки квартиры в 2022 году. Их жилье стоило 5 млн рублей, из которых 524 000 рублей составляли — Пособия на льготы. В 2024 году семья решила продать квартиру и купить более просторную. Их район улучшился, и Дмитрий и Ольга смогли выручить за квартиру 7,5 млн рублей. Из этой суммы 524 000 туристического капитала не облагаются налогом. Таким образом, подоходный налог с физических лиц рассчитывается с разницы в цене, то есть с 2 млн рублей.
В 2024 году на свекровь приходится 631 тысяча рублей. Помните, что для продажи такого жилья необходимо пройти комиссию (если ребенку или детям нет 18 лет).
Ипотека.
Здесь правила продажи без подоходного налога такие же, как и при продаже без ипотеки. Однако есть важный оттенок — квартиры, купленные по ипотеке, находятся в залоге у банка. Продать ипотечную квартиру немного сложнее — банку придется выплачивать ипотеку.
Однако есть несколько вариантов развития событий.
Налогоплательщиком налога здесь выступает разница между доходами от продажи и расходами.
Сроки подачи декларации и санкции
Заявление должно быть подано до 30 апреля года, следующего за продажей. Это означает, что если квартира продается в мае 2024 года, то декларация должна быть подана до 30 апреля 2025 года.
Если заявление не подано, Федеральная налоговая служба налагает штраф. Согласно статье 119 Налогового кодекса РФ, размер штрафа составляет 5 % от неуплаченной суммы налога на доходы физических лиц за каждый месяц просрочки. Минимальный размер штрафа составляет 1 мм рублей, максимальный — 30% от неуплаченной суммы.
Что будет с рынком недвижимости летом 2024 года?
detector