Оценка ипотечной квартиры относится к ипотеке с первого дня обращения в банк. В большинстве случаев это происходит при Приобретении квартиры на вторичном рынке с ипотекой или при последующем оформлении права собственности на основании ранее выданной ипотеки, при оформлении ипотеки — на лучших условиях или с залогом собственной недвижимости, при оформлении ипотеки в новом банке или на собственные нужды (ремонт, строительство и т.д.) Получить от банка бесплатные наличные деньги. Обычно банки предоставляют клиентам список рекомендуемых оценочных компаний для оценки ипотечных кредитов, которые аккредитованы банком и соответствуют всем требованиям банка. Некоторые банки не имеют аккредитованных организаций, и клиентам предоставляется только отчет об оценке от оценочной компании, которая соответствует законодательным требованиям к оценочной деятельности.
В своих оценках оценочные компании используют ряд показателей и коэффициентов корректировки. Все начинается с правильного выбора объектов, с которыми можно сравнивать цены предложений. Кроме того, соседние дома с аналогичными квартирами могут качественно отличаться от дома, в котором находится оцениваемый объект: серия и прописка, местоположение, год постройки, % износа здания — это лишь небольшой набор важных характеристик жилья, в котором находится объект. Что касается самого жилого объекта, то независимые оценочные компании используют ряд корректировок: предложения, сделки, площади квартиры, площади кухни, этажность квартиры, состояние и уровень отделки, санузлы (совмещенные/раздельные) и т.д. / подъезд / система безопасности квартиры, на наличие парковочных мест, на наличие лифтов, на наличие мусора, на наличие автомагистралей как источника шума, на внешние прилегающие территории. Согласитесь, все эти показатели оказывают реальное влияние на стоимость объекта и, следовательно, на его истинную рыночную стоимость.
Рыночная стоимость ипотечной квартиры не всегда соответствует желаемой цене продажи (т.е. объявленной цене). Кроме того, квартиры продаются по цене без учета переговоров. Кроме того, в случае ипотечного кредитования затраты на отделку квартиры практически не влияют на ее стоимость. При оценке квартир для ипотечного кредитования также учитывается наличие/отсутствие незаконной реконструкции, местоположение, возраст и тип дома, а также физический износ его элементов.
Помимо рыночной стоимости, отчеты об оценке квартир для ипотечного кредитования включают оценку ликвидационной стоимости — стоимости, по которой объект может быть быстро продан, если потребуется срочная продажа.
Такая оценка должна проводиться оценщиком, имеющим государственный сертификат по специальности «оценка недвижимости», являющимся членом саморегулируемой организации и имеющим действующий полис страхования гражданской ответственности. Оценочная компания должна иметь опыт работы в сфере оценки ипотеки, иметь действующий полис страхования гражданской ответственности и иметь банк, клиенты которого рассматривают ипотеку между партнерами.
Оценка недвижимости для банка и для ипотеки
Важным этапом в осуществлении мечты о приобретении недвижимости является ее оценка.
Будь то дом или квартира, оценка реальной стоимости определяется законом. Без этого никак не обойтись, но нужно быть готовым к тому, что все пройдет быстро и гладко. Дело в том, что все банки, выдающие заемщикам крупные суммы денег, нуждаются в защите и обеспечении. В течение всего этого времени ипотека выплачивается, но недвижимость находится в залоге у банка. В качестве альтернативы, в случае форс-мажорных обстоятельств, недвижимость может быть продана для покрытия всех банковских расходов, если есть вероятность достижения соглашения с клиентом. Определяя рыночную стоимость квартиры, кредитор решает для себя, на какой срок будет предоставлен кредит и одобрит ли он его, внеся первый взнос.
Однако банки заинтересованы не только в оценке стоимости недвижимости. Покупатели также выигрывают от этого процесса. Поскольку дома покупаются не каждый день, быть в курсе цен на недвижимость не всегда возможно. Независимый оценщик может помочь определить реальную цену и снизить цену, успешно установленную продавцом. Как правило, в ипотечном кредитовании участвуют различные заинтересованные стороны. Агентами или брокерами выступают сами покупатели, сотрудники банков и профессионалы. Помимо владельца будущего жилья, всем остальным крайне выгодно, чтобы сумма сделки была как можно выше. А для эксперта это важная работа — он с большей вероятностью может предсказать, что через несколько лет дом будет ликвидным и без проблем продастся по номинальной стоимости.
Что нужно для оценки недвижимости
Чтобы оценить залоговую недвижимость, необходимо заключить договор с продавцом жилья. Эта процедура не из дешевых. Если одна из сторон откажется от соглашения, вам придется снова платить против презумпции. Кроме того, может быть потеряно драгоценное время. Затем наступает время сбора документации.
Их список не очень велик и зависит от выбора недвижимости.
Не забудьте сделать копии всех вышеперечисленных документов!
Следует отметить, что финансовые учреждения сами предоставляют экспертов по оценке рыночной стоимости недвижимости. С другой стороны, это правильно. Потому что, давно занимаясь ипотечным кредитованием, банки наработали тесный круг экспертов в этой области и знают, кому они доверяют больше всего. Если заемщик будет настаивать на своем эксперте, банк может отвергнуть его мнение и вообще отказать в ипотеке. Поэтому рекомендуется прислушиваться к мнению банка и соглашаться с ним в этом вопросе.
Как оценивают недвижимость для ипотеки
Чтобы максимально точно определить стоимость и ликвидность квартиры или дома, эксперт по оценке будет работать не только по документам, но и выедет на место, чтобы сфотографировать объект и прилегающие к нему уголки. Основным методом оценки является сравнительный метод. Сравниваются аналогичные дома с учетом их недавней постройки, планировки и местоположения. Затем оценщик углубляется в свои суждения и рассчитывает определенные корректирующие коэффициенты, чтобы определить более точную цену. В частности, учитываются такие факторы, как то, новый или старый дом, что находится рядом с домом и какова территориальная инфраструктура. Также изучается эстетический и капитальный ремонт дома.
Этот метод также известен как метод аналогов.
Следующим популярным методом является метод стоимости затрат. При этом исследовании получают объекты, схожие по всем параметрам со сметным и расчетным методами определения затрат. Доходные методы — наоборот, они пытаются определить, насколько возрастет стоимость объекта в будущем.
Профессиональные эксперты-оценщики могут применять все методы одновременно и учитывать различные факторы.
Стоимость услуг и условия выполнения
После заказа независимой оценки недвижимости для ипотеки ее подготовка займет не более пяти рабочих дней. Стоимость оценки варьируется в зависимости от региона. В отдаленных районах Москвы цена оценки составляет 2000 рублей, в столице — около 5000 рублей. За экстренные ситуации придется доплатить. Заключение имеет свой срок, в течение которого оно действительно — это шесть месяцев. Если по каким-либо причинам ипотечное кредитование не произошло в этот период, проводится повторная экспертиза, независимая оценка квартиры.
Банк тщательно изучает информацию в своих заключениях. В первую очередь его интересуют две основные величины: ликвидность и покупка (которые могут существенно отличаться). Кроме того, какова ценовая база?
Если вы сами выбираете оценочную компанию, банк тщательно проверяет обоснованность и профессионализм оценщика. Вот основные условия, при которых гарантируется получение ипотечного кредита
Если имущество оценено, а продавец требует больше или даже выше его стоимости, то все в порядке. Здесь нет никаких проблем. Залог в виде квартиры покрывает расходы банка. Однако оценка может оказаться значительно ниже требуемого кредита. В этом случае кредитные организации могут предложить различные решения.
В любом случае выход из ситуации есть всегда. Нельзя отчаиваться и отказываться от своей мечты, нужно быть готовым рискнуть и купить новую недвижимость.
Вам понравилась эта статья? Поделитесь ею с друзьями: