Опека И Выделение Долей В Ипотечной Квартире: Что Нужно Знать |

Саша и Масса поженились несколько лет назад. Они сняли комфортную «однушку» у метро и оплатили в ипотеку просторную «евротрешку» с видом на город. После рождения девочки решили погасить ипотеку как можно быстрее — помочь мог только материнский капитал (семья). Однако все оказалось не так просто. Квартира оформлена на Сашу, но по закону должно остаться право долевой собственности на новое жилье у супруга и его детей. Разберитесь, как сделать это правильно, чтобы не было проблем.

Почему вообще нужно выделять доли

Право каждого гражданина Российской Федерации на жилище, а также право на собственность или ее часть гарантировано Конституцией. А с появлением программы «Материнский капитал» вопрос распределения детских долей стал особенно актуальным.

Какие бывают виды собственности

Общая собственность предполагает участие всех собственников в купле-продаже, рыночных сделках и других действиях с общим имуществом. Например, продать такую квартиру можно с согласия всех собственников.

Дает всем совладельцам право иметь долю в имуществе без обязательного консенсуса остальных собственников. Долю в праве общей собственности можно продать, унаследовать или подарить по своему усмотрению. Однако если один из собственников продает свою долю в праве на общее имущество в квартире, остальные сособственники приобретают право на долю в этой доле.

Когда требуется выделение долей детям

Родители не всегда обязаны предоставлять своим детям долю в праве общей собственности на приобретенное имущество. Закон предусматривает различные случаи, когда эта процедура является обязательной. Ситуации, когда жилье приобретается за счет средств материнского (семейного) капитала или когда законные права ребенка требуют защиты (например, когда новая квартира приобретается после продажи старой квартиры, если ребенок имел свою законную долю в общей собственности).

Выделение долей при использовании маткапитала

По закону средства материнского капитала могут быть потрачены на улучшение жилищных условий семьи. При этом обязательно нужно распределить доли родителей и несовершеннолетних прямо в квартире, если недвижимость была приобретена с помощью средств. Для этого, например, заключаются соглашения об определении долей. Распределение долей дается через полгода после погашения ипотеки и снятия обременения.

Примерная пошаговая инструкция выглядит так

Недвижимость, купленная за счет маткапитала, создается при непосредственном участии пенсионного фонда. Владелец сертификата должен обратиться туда с соответствующим заявлением.

После покупки квартиры и/или погашения ипотеки за счет средств материнского капитала новое жилье переходит в собственность владельца сертификата. Если недвижимость находится в залоге у банка до погашения ипотеки материнским капиталом, то перед распределением капитала необходимо снять обременение. Снятие обременения осуществляется переставкой по заявлению обеих сторон кредитного договора.

Кроме того, в течение шести месяцев после исполнения кредитного обязательства и перехода в собственность жилья доли в квартире должны быть распределены между детьми или супругом.

Чтобы избежать проблем, доли в праве общей собственности должны быть правильно рассчитаны. Размер долей не определен законом, но нотариус и суд оформят распределение долей на сумму, превышающую инвестиционно-производственный капитал.

Вот пример. В отделе, где материнский капитал покрывает 12 % расходов на квартиру, а остальные средства являются общими для супругов и они в них не участвуют, должны быть выделены доли в размере 12 % от площади объекта недвижимости. . Для семьи из трех человек 12 % / 3 = 4 % — 4 % соответственно.

В соглашениях, где доли выделяются в праве общей собственности, на долях указывается полученное число. Например, 2/50.

Выделение долей в праве общей собственности должно быть оформлено официально. Самый простой вариант — составить письменное соглашение о распределении долей. Вы можете скачать образец из интернета, заполнить его и предоставить при регистрации переуступки прав вместе с другими документами.

Однако если доли в общей собственности распределяются не только между детьми, но и их супругами, договор должен быть заверен у нотариуса.

Остается регистрация долей в праве общей собственности в Росреестре. Для этого необходимо направить документы через МФЦ.

Обратите внимание, что для каждого человека должен быть оплачен отдельный чек. Например, для семьи из четырех человек потребуется четыре чека. Размер каждой государственной пошлины пропорционален размеру доли.

Выделение доли в праве общей собственности детям при разводе родителей

Согласно действующим нормам семейного законодательства, все имущество, приобретенное супругами во время официального брака, считается общей собственностью и делится на равные доли.

Это не касается главы материнского капитала — они не подлежат распределению и, как правило, остаются в распоряжении владельца сертификата после развода. Передача права на получение материнского капитала возможна, но только в исключительных случаях. Например, смерть матери, заявление о ее смерти или лишение родительских прав.

Отец ребенка, который получает право собственности после покупки недвижимости за счет средств капитала, является полноправным владельцем части недвижимости. Однако это не мешает ему передать часть дома, доставшуюся его детям после развода. Такая передача может быть оформлена Законом о дарении путем обязательной регистрации перехода прав на Росс реестр.

Что будет, если не выделить доли

Если родители не передают права на общую собственность своим детям, они нарушают закон. Это чревато неприятными последствиями, если прокуратура проведет проверку и обнаружит нарушение. Родители обязаны передать права на общее имущество своим детям или вернуть маткапитал в пенсионный фонд. А в некоторых случаях это может привести к привлечению родителей к уголовной ответственности.

Возникают проблемы и с продажей таких квартир — сделка воспринимается как недействительная.

Выделение доли ребенка в ипотечной квартире

Я решил купить двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной (стоимость выше и район дороже). Хочу приобрести ее в ипотеку. Как мне быть с комиссионными органами. Согласны ли они на выделение долей детей в квартире, взятой в ипотеку?

Автор поднимает вопрос о распределении долей детей в праве собственности на двухкомнатную квартиру, приобретенную по ипотеке, и в связи с этим приходит к выводу, что собственником комнаты или продаваемых долей являются несовершеннолетние дети.

В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и пунктом 21 статьи 21 Федерального закона. 48-ФЗ от 24.04 «О саде и таможне». 2008 № 48-ФЗ «О комиссии и опекуне», опекун не вправе создавать без предварительного разрешения комиссии и опекунской организации. Опекуны не вправе давать согласие на совершение сделок, связанных с продажей, в том числе обменом или дарением охраняемого имущества. Опекуны не могут соглашаться на сделки, связанные с продажей, в том числе обменом или дарением охраняемого имущества, арендой, безвозмездной уступкой или залогом, отказом от прав, принадлежащих опекуну, распределением имущества или акций опекуна, а также на сделки, связанные с другими действиями, приводящими к уменьшению имущества опекуна.

Согласно пункту 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ), в отличие от интересов ребенка, родительские права не могут быть осуществлены принудительно.

Пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации предусматривает, что на родителя, осуществляющего распоряжение имуществом ребенка, распространяются правила, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации о распоряжении имуществом опекаемых лиц (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом разбирательстве Комиссия и родительские органы не только дают согласие (или отказываются) на законное представительство ребенка в соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ребенку принадлежит однокомнатная квартира, но и одобряют последующий залог (ипотеку) банком приобретенной недвижимости.

В каждом конкретном случае Комиссия и Служба опеки оценивают ситуацию отдельно с точки зрения защиты имущества несовершеннолетнего ребенка, чтобы исключить возможность лишения права собственности и нарушения прав и законных интересов. Одним из событий родительской жизни является продажа доли ребенка в квартире без предоставления адекватной компенсации.

На практике ранее выданные разрешения на продажу квартир, принадлежащих несовершеннолетним, выдаются комиссией и органами опеки при условии, что несовершеннолетний совершит покупку (т.е. получит компенсацию). Обмен проданных долей производится таким образом, чтобы не усугублять положение несовершеннолетнего.

Комиссия и органы опеки выдают предварительную лицензию, если сделка не влечет за собой снижения стоимости имущественного интереса несовершеннолетнего и не содержит риска потери имущества, приобретенного в банке (ипотека). перед банком, что означает, что родители ребенка не смогут выполнить свои финансовые обязательства перед банком.

Иными словами, комиссия и органы опеки могут посчитать, что ребенок приобрел на имя ребенка двухкомнатную квартиру еще большей площади, которая не является ипотекой, а представляет собой часть комнаты, находящейся в залоге у родителей. Ипотека перед банками.

Согласно п. 2 ст. 64 Семейного кодекса РФ, родители должны защищать права и интересы своих детей, а не свои собственные права и интересы. Из решений Комиссии и органов опеки следует, что родитель не может представлять интересы ребенка по отношению к другим лицам, если существует конфликт между интересами родителя и ребенка.

Поэтому органы комиссии могут отказать в удовлетворении заявления законного представителя и подтвердить из этой сделки намерение выделить имущество несовершеннолетнего в своих интересах без предоставления адекватной компенсации, не нарушая и не усматривая нарушения статьи 60 Семейного кодекса РФ. Риск приобретения квартиры, преследуемой по обязательству о праве.

У данного автора может возникнуть конфликт интересов с ипотечным банком. Он отказывается регистрировать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, приобретенной по ипотеке. Такая позиция ипотечного банка обусловлена тем, что в случае неисполнения родительских обязанностей по обязательству финансирования, банку будет сложно воспользоваться предметом защиты. .

Исходя из вышеизложенного, автору не может быть дан однозначный ответ по вопросу выдачи предварительной лицензии Комиссии и опекуна на приобретение квартиры по ипотеке на имя ребенка. Комиссия и органы опеки принимают такое решение, исходя из сложившейся ситуации, только в интересах несовершеннолетнего.

Условия, указанные в предварительном разрешении, выданном Комиссией и органами опеки, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть обжалованы в судебном порядке опекуном (Уполномоченным), родителями и другими заинтересованными лицами, а также прокурором.