Такие процессы, как покупка доли в квартире, требуют особого внимания, поскольку риски достаточно высоки. Это связано с тем, что в сделке купли-продажи, помимо продавца и покупателя, неявно участвуют и другие дольщики приобретаемой квартиры.
Покупка доли: чем лучше квартиры?
В большинстве случаев покупка квартиры. Однако некоторым удобнее купить долю в этой самой квартире. Разумеется, возникает вопрос: почему?
Самая главная причина, конечно же, в том, что денег на покупку всей квартиры не хватает, а жить где-то надо!
Но уже на этом этапе, скорее всего, возникнет первый риск. Часто собственник доли предлагает написать акт дарения и перевести деньги в общий класс. С одной стороны, вы все равно останетесь собственником квартиры, независимо от того, была ли она приобретена по договору или по договору дарения. С другой стороны, если по каким-то причинам вас не совсем устраивает эта доля и вы не можете обратиться в суд, то получить с продавца нечего — договор дарения свободен.
Например, Н. приобрел долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны этой сделкой, подали руку и разошлись по своим делам. Если в один прекрасный день у Н. не отключили электричество, все было в порядке. Он пошел разбираться и доказал, что у бывшего владельца квартиры есть долг за электричество. К их «удовольствию», сумма собственного капитала в квартире была чуть больше, чем долг. И по договору они не передавались — здесь была личная договоренность.
Вторая опасность возникает, когда покупатели «путают» понятия «общая» и «комната» в квартире. Доля — это нематериальный «объект», видимый только в свидетельстве о собственности. Да, его можно уточнить численно через дроби — 1/2, 1/4 и т.д. Однако выделение доли в другую комнату — очень сложный процесс. Это связано с отсутствием технической компетенции. Выделение доли в каком-либо виде требует отдельного входа в помещение, изолированной комнаты и т.д.
Еще одна проблема возникает при определении стоимости акций. Согласно текущей ситуации на рынке недвижимости, акции стоят не так дорого, как, например, изолированные комнаты, поскольку на них нет значительного спроса. Но как определить стоимость акции?
Логика расчета стоимости одного квадратного метра В данном случае умножение на общее количество квадратных метров на данной площади здесь не действует, так как стоимость доли в квартире очень высока.
Поэтому в данном случае, если и делать ремонт, то исходя из площади, на которой расположена квартира, количества долей (соседей) и т.д.
Стоит также отметить несколько негативный момент покупки доли в квартире. В такой жилплощади каждый человек живет не сам по себе. Возможны конфликты с соседями.
Таким образом, у вас должна быть возможность продать свою долю. А сделать это сложно, если, например, квартира находится в неблагополучном районе.
Сособственники: кто такие и что с ними делать?
Покупка только одной доли в квартире означает, что в ней должен быть хотя бы один сособственник. Следовательно, порядок пользования квартирами, в которых вы состоите, должен быть определен общим соглашением. При отсутствии такого соглашения все пользуются имуществом на равных условиях.
Однако мы ничего не говорили о «соседях». Если вы вдруг надумаете продать свою долю в квартире, то приоритетное право на покупку этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.
Приняв решение о продаже своей доли, вы должны письменно уведомить об этом остальных собственников. В уведомлении также должны быть определены условия продажи вашей доли, включая цену.
Это предложение должно быть представлено под роспись или отправлено заказным письмом. У совладельцев есть один месяц на принятие решения. Согласиться или отказаться от покупки доли.
Если по истечении месяца ответа не последовало, собственник может продать долю третьему лицу на условиях, предоставленных «соседу» (за исключением повышения цены третьим лицом).
При отсутствии нарушений требований закона последствия будут следующими Сособственники могут обратиться в суд в течение трех месяцев с момента продажи районной доли о переводе прав и обязанностей покупателя. В этом случае суд вынесет решение в их пользу.
Однако если один из собственников продает долю одному из других собственников, ни один из «соседей» не обязан уведомлять другого «соседа».
Помимо «предупреждений», у владельцев долей в других квартирах могут возникнуть и другие проблемы. На практике собственники могут не одобрить продажу доли третьему лицу, но могут и не захотеть покупать ее сами.
Проще говоря, они обманули и продавца, и покупателя доли. Это может произойти следующим образом. Один или все владельцы соглашаются взять акции, но только для того, чтобы сэкономить время, саботируют сделку, не выполняя ее.
Доля: в чем выгода и как ей распорядиться?
В последнее время акции становятся все более популярными на рынке недвижимости.
Эта возможность связана, прежде всего, с тем, что покупка акций — это инвестиция. В случае с квартирой вы еще не накопили, а за акцию — спокойно. Во-вторых, через фондовый рынок можно покупать целые квартиры, каждая из которых стоит гораздо дешевле, потому что нет механизма определения цены акций, и продавец может указать «заниженную» цену.
Покупка доли — это не то же самое, что, например, покупка комнаты в коммунальной квартире. Владелец не может представить долю по мерке, так как она включает в себя не только комнату, в которой он живет, но и часть ванной комнаты, кухни и т. д.
Конечно, доли могут быть распределены через суд. Во время судебного заседания судья учитывает материальное положение участника спора. Учитывается, есть ли у него отдельные комнаты, состоит ли он в браке, есть ли у него дети и т.д.
Наиболее тщательно проверяется личность продавца, чтобы избежать дополнительных проблем при заключении сделки купли-продажи.
Дело в том, что на практике используются следующие виды недобросовестных форм Продавец подписывает договор купли-продажи и получает свои деньги. Спустя некоторое время продавец «вспоминает», что он был некомпетентным гражданином и не объяснил свои действия в момент совершения сделки. Поэтому он обращается в суд и прикладывает все необходимые документы.
Поскольку ему негде жить, судья аннулирует покупку и признает сделку недействительной. Прежний владелец переезжает в свою часть квартиры, и подлинному покупателю ничего не остается, как обратиться в суд, чтобы получить уплаченные деньги. Суд принимает решение о возврате денег: ….. Продавец не возражает против возврата денег. Однако ничего не возвращается! Регистрация в квартирах, где приобретается доля самого собственника, осуществляется по общему правилу без согласия сособственников — регистрация других членов семьи собственника — с согласия «соседа».
Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?
Покупка доли в квартире является вполне законной сделкой только в том случае, если она оформлена договором купли-продажи. Если же по желанию продавца доля передается путем дарения или обмена, то при отмене договора дарения есть риск потерять деньги — сделка бесплатная, а деньги.
В целом договоры дарения в данном контексте обычно используются для двух целей Не платить лишние налоги. Не передавать свою долю в собственность, если другой владелец возражает или выражает согласие на покупку этой доли.
Узнайте о причинах продажи долей. Если это конфликт между соседями, нет никакой гарантии, что этот конфликт не будет «перенесен» и на вас. Желательно обсудить все «горящие» вопросы до составления регистрационного документа. Возможно, вам придется сесть за стол переговоров с другими владельцами, чтобы разрешить все возникшие недоразумения. Не тратьте на это время, так как это облегчит ваше сосуществование.
Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного проживания». Это может быть оговорено устно или подтверждено договором.
Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что в ней будут жить не только вы, но и другие люди, желательно, если это возможно, разделить эту долю на благо всех, чтобы вам не пришлось просить других собственников предпринять какие-либо действия.
Если вы решили купить долю, не бойтесь негативных последствий. Обращайте внимание на «элементарные» вещи и внимательно изучайте подписанные документы.